Każde zobowiązanie niesie za sobą ryzyko. Wzięcie kredytu hipotecznego, który jest jedną z większych pozycji budżetu domowego, jest decyzją trudną i bardzo odpowiedzialną. Dlatego przed podjęciem decyzji trzeba bardzo starannie podejść do tematu – zdobyć odpowiednią wiedzę na temat funkcjonowania rynku kredytowego oraz zrobić rozpoznanie rynku w celu znalezienia najlepszej oferty.
Na rynku funkcjonuje wielu doradców kredytowych, którzy oferują swoje usługi jako niezależni eksperci. Oczywiście, można skorzystać z ich usług, pamiętać jednak należy, że zarabiają oni na prowizjach wypłacanych przez banki. Dlatego celem ich działalności może nie być chęć pomocy klientowi, tylko… zgarnięcie jak najwyższej prowizji.
Aby nie dać się oszukać doradcy kredytowemu należy się przygotować. Trzeba wiedzieć w jaki sposób skonstruowany jest kredyt, jak obliczana jest jego rata, jakie są opłaty dodatkowe oraz jakie kruczki prawne mogą wystąpić w umowie.
Najważniejsza jest, aby mieć świadomość, że wysokość raty kredytu hipotecznego nie jest stała. Na wysokość oprocentowania składa się marża banku oraz wysokość wskaźnika nazywanego WIBOR 3M.
Marża banku jest stałą częścią składową oprocentowania kredytu, a zmienny jest WIBOR 3M. Mówiąc w uproszczeniu, WIBOR 3M jest to oprocentowanie, po którym banki pożyczają sobie pieniądze. Na dzień dzisiejszy (koniec 2018 roku) WIBOR 3M jest rekordowo niski i wynosi zaledwie 1,73%. Jego wysokość jest ściśle powiązana z wysokością stóp procentowych ustalanych przez Narodowy Bank Polski.
Otrzymując więc wstępne wyliczenie wysokości raty od doradcy kredytowego lub bezpośrednio z banku, warto mieć świadomość, że tyle będzie wynosić rata przy dzisiejszych warunkach rynkowych. Zaznaczam raz jeszcze – warunkach rekordowo niskich stóp procentowych, a więc również rekordowo tanich kredytów.
Wzrost stawki WIBOR spowodować może drastyczny wzrost wysokości raty. Osoby dobrze posługujące się arkuszem kalkulacyjnym mogą same obliczyć kilka wariantów wysokości raty. Odpowiednie poradniki jak to zrobić, można znaleźć w internecie. Można się zszokować, gdy zobaczy się, jak bardzo stawka WIBOR może wpłynąć na wysokość raty.
Innym z ważnych aspektów, o którym trzeba wiedzieć zaciągając kredyt, jest fakt, że banki bardzo często koszty około kredytowe, tj. prowizje za udzielenie pożyczki, ubezpieczenie kredytu itp. także wrzucają w koszt raty, często z dużo wyższym oprocentowaniem niż główna część kredytu. Dlatego wszystkie tego typu koszty warto sfinansować z własnych środków, a nie dać sobie „wcisnąć” drogiego kredytu na koszty poboczne.
Wspomnieć także należy o walucie, w której zaciągnięty został kredyt
W przypadku kredytu w walucie obcej występuje ryzyko kursowe. Dlaczego nie zdecydowałem się napisać o tym wcześniej? Myślę, że po problemach związanych z hipotekami wycenianymi we frankach szwajcarskich rynek walutowych kredytów hipotecznych dla osób prywatnych właściwie nie istnieje. Dziś zdecydowana większość kredytobiorców zaciąga zobowiązania w walucie krajowej.
Zaciągając kredyt trzeba zwrócić uwagę na inne dodatkowe koszty. Być może bank zobliguje nas do wykupienia ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia mieszkania lub założenia konta w danym banku. O ile koszty ubezpieczenia na życie oraz mieszkania mogą być znaczące i każdy na nie zwróci uwagę, to warto przyjrzeć się także, czy bank wymusza konieczność prowadzenia konta bankowego w ich instytucji. Często koszt takiego konta to nawet 20 zł miesięcznie. Czyli 240 zł rocznie. Czyli 7200 zł w ciągu 30-lat, a na tyle najczęściej zaciągamy kredyt. Tak naprawdę wszystkie te drobne opłaty i prowizja powodują, że rata kredytu potrafi wzrosnąć nawet o 5-10%! To bardzo duża kwota.
Część banków oferuje w trakcie sprzedaży kredytu hipotecznego różnego rodzaju produktu poboczne związane z regularnym oszczędzaniem. Osobiście uważam, że nie powinno się w momencie zawierania umowy hipotecznej brać innych produktów. Już sama hipoteka jest na tyle skomplikowana, że trudno będzie się zorientować we wszystkich zapisach prawnych w umowach, regulaminach i tabelach opłat. Dlatego na tym etapie radzę odpuścić sobie branie dodatkowych produktów bankowych.
W którym banku najlepiej wziąć kredyt?
Odpowiedź jest dość prosta. W banku, w którym całkowite koszty kredytowania są najtańsze. Czyli w banku, gdzie rata jest najniższa oraz nie występują inne dodatkowe opłaty i prowizja związane z usługami pobocznymi lub produktami bankowymi, których tak naprawdę nie potrzebujemy. Aby wybrać najlepszą ofertę warto przejrzeć oferty co najmniej 3-4 banków.
